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北京跨界整合产业地产转型时代的契机

2018-10-13 00:48:53

传统房地产市场利润空间收缩,进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。调查显示,销售额在全国前20名的房企有过半已涉足产业地产,涉及的产业包括跨境电商、空港经济、科技和创意产业等等,希望从中找到新的增长点。

那么房地产开发到产业地产运营,是否是房企突围的转型之路呢?为此新华网记者近日采访北京经开总裁周世义,畅谈产业地产运营成功的核心和关键。

北京经开投资开发股份有限公司(简称“北京经开”)成立16年来,在北京先后开发了北工大软件园、国际企业大道、壹中心、智汇园等高端园区,拥有近20年的产业园区开发经验。尽管如此,周总在表示时仍表示:“产业园区并不是简单的房地产开发,考虑到产业园区投资的长周期性、政策的限制性、打磨政府关系的复杂性……园区地产并不是一门好做的生意。企业要通过专业的运营,为入驻企业提供更为全面、更为便捷和提升人们幸福感的服务,使入驻企业在产业园区能够不断成长,这才是一个园区能够成功的关键。”

传统地产开发VS产业地产运营:个体购买与专家团购

谈到传统房地产与产业地产的不同之处,周总说到:产业地产顾名思义产业为主,首先是产业属性,那跟房地产本身有区别。房地产购买者是一般个体购买,买房者很少关心这房子承重问题,或者无线网络系统到什么程度,消防系统到什么程度,空调系统到什么程度,你不会想这个问题。但是产业地产,入驻园区的企业一定会关注房子本身的结构,房子本身所处的位置,房子所带来的各种系统完善性,以及对产业的适应性,所以这和传统意义上的房地产有根本性的不同。

同时我觉得,如果房地产开发商一窝蜂转到这方面来,会有人很难受的。因为产业地产的运营是一个搭台唱戏的过程,需要整合资源,整体布局才有企业入驻。这其中前期区域产业调研、园区设计、招商引资都是一个长期的过程。换句话说,就是房地产是一般的个体购买,产业地产是专家购买团队,所以如果大家都往这转的话,肯定有些人会非常难受,或者说有可能就此倒下。

单一物业VS服务体系:初创企业不再“势单力薄”

“楼房只是载体,服务才是根本”,如何让物理空间发挥出更多的创造力和可能性才是重中之重。周总介绍道:对初创企业来说,资金向来是最头疼的问题,为此北京经开有自己的融资租赁公司,还有网络金融公司,给企业提供融资服务,同时对于有较好发展潜力的企业,我们会定期举办名企分享汇,园区内部也会大力扶植。企业投资的形式也是多样的,有现金投资,有基金投资,有银行金融服务,搭建一个完整的金融投资体系。

另外对于服务平台的构建,产业园有一整套云服务平台系统,大前年开始做了一个园区的企业服务系统。这个系统有八个板块。现在除了政策法规、人力资源这些通用的服务之外,我们还提供了技术服务系统。这个服务系统重点分三层,基础服务系统,包括物业,基础设施,是开发商都会做的。第二层服务系统是金融服务系统。我们有自己的第三个层面是新兴的互联网技术。因为每一个企业完整采用互联网的技术信息化的投入是非常巨大的,我们的园区将来做一个整体互联网的基本架构,搭建一个平台,很简单,企业不需要花太多的钱去做信息化的这些系统,同时我们还提供园区的数据服务,方便客户进来以后了解这个园区,如果客户需要,也可提供有关的客户大数据服务。另外互联网通信技术,数据的存储,还有其他软件我们都想放在云服务平台上,企业可以租用,不用再去买大量的软件,买正版软件很要花很多的钱。所以我们最终希望发展到更高层次的服务,建立知识体系,现在我们园区企业整体上情况都还是不错的。此外,在园区建设过程中,我们还和相关的科研机构共同发起成立了中国低碳高端智慧园区产业技术创新战略联盟,首批有30多家入盟单位,其中包括中国联通、信用银行、施耐德、北京工业大学等机构,这个联盟成立以来为园区提供了很好的服务。

园区运营VS选址定位:步入园区3.0时代哪个是成败关键

产业园区历经以生产制造等劳动密集型产业为主的空间聚集和产业聚集的1.0时代,以总部经济为代表的人才聚集的2.0时代。现在,融入产业、技术、商务、商业、服务等多城市功能的3.0时代的产业园区,无论从功能形态、园区配套,还是从运营管理、服务经验等方面都实现了质的飞跃。

3.0时代最具标志性的产品定位就是以“低碳、高端、智慧”为代表的新型产业园区,其中,“低碳”预示着美丽中国,“高端”体现为产业升级,而“智慧”旨在通过物联网、云计算、下一代互联网以及新一代移动通信为代表的信息技术的不断革新与融合。

谈到园区更替发展,周总介绍到,现代制造业就是高端制造业,园区刚开始成立的时候就定位在高新技术产业服务园区。从2003年开始,我们转向更高层次的产业园区的开发。当时提出来双生态,一个是产业生态,一个是自然生态。产业生态是指产业,开发区相关产业所需要的。自然生态主要是环境建设。产业园1.0时代,只注重园区硬件建设,不会关注自然环境的和谐共生,更不会关注工作环境的科技性与人性化。

而产业园发展至今,北京经开致力于打造低碳、高端、生态型的3.0产业园区,这也是公司结合自身发展情况而探索出的差异化发展道路。从整个行业未来的发展趋势来看,生态、环保、智慧、低碳等发展理念将是未来产业地产越来越重视的问题,办公区域将与更多的城市生活元素相结合,形成独特的文化特性;产品将拥有更多的附加值,除产品本身外,相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素;社区化的服务体系,是体现差异化和增强企业进驻欲望的重要驱动力。

因此经开打造的低碳高端产业园是一种高产值、低排放的新型产业园区,以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标,是一种带有行业引领特性的企业空间解决模式。高端主要体现在品质高端、产业高端和服务高端,除了基本的生活及商务配套外,园区还具备良好的金融创投环境,并逐步朝着社区化、综合化的方向迈进。此外,借助信息化手段,搭建园区云服务平台,真正实现园区服务的多元化、一体化、及时性和可达性,形成政府、园区客户、合作单位和自身多方共赢的良好局面。

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